細價樓上揚

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=18792815&category_guid=vice&sup_id=12187389&category=daily&issue=20140709




梁振英上台之初，不少人士分析樓市，都以為梁振英的房地產政策，必以增加中小房屋單位為主，預料中小單位的樓價大有機會下跌，反之較大型的單位（一般稱為豪宅）因較少涉及民生，梁振英未必理會，故此豪宅樓價可企穩、上揚。

誰知道梁振英上任後兩年，今天的豪宅價格不穩，向下滑落（例如太古的Opus），中小單位如沙田第一城住宅價格卻不斷上升，甚至創新高。

為何如此？回想起來，還是林奮強的分析最準確。兩年多以來，每次與林奮強碰頭，總會談到樓市，林奮強向來堅持四樣因素最影響香港樓市，即：（一）失業率，（二）僱員薪酬加幅，（三）通脹，（四）美國利率（香港與美國利率掛鈎）。既然失業率下降到3.1%，香港僱員薪酬加幅平均約有4%或以上（如公務員），美國利率長期接近於零，香港通脹率約4%，按揭利率約2%，那麼香港的樓價，特別是一般所謂上車盤的中小單位，怎能不上升。

林奮強看的是大勢，不怕人話他是地產大好友，三年來，他的私底下的樓市向好的預測，全部中的，故此近六年來，若有朋友問左丁山：「應否買樓？」左丁山不怕套用李嘉誠的名句：「只要負擔得起，自住，不怕買樓。」

事實就是如此，香港失業率低至3.1%，就業容易，市民不怕失業；薪酬上漲，供樓無畏懼感；利率低，供樓比較容易，於是一般「細價樓」就被逐漸搶高。相對來說，樓價動輒兩三萬元一呎，面積在千多二千呎以上的，香港只有極高薪人士可以買得起，但極高薪人士之中沒有置業的，甚為罕見，兼且貴價樓的DSD令人望而卻步，不要當有錢人是不畏交稅的笨蛋。

梁振英政府只知壓抑需求，無視失業率、薪酬與利率的大趨勢，即是與市場作對，開始時還推出「白居二」的津貼政策，先為細價樓氣球打氣，繼而推出辣招，顯得進退失據。任何政府推出控制需求或價格的手段後，很難找到機會來「解禁」，管制措施很容易變成萬年常規，一旦修改，便易生誤解，例如政府為了照顧換樓人士的苦況，將繳交特別印花稅的時間延期便引起「減辣」的批評，刺激細價樓上升，於是政府那有勇氣撤銷三D，還原市場常態？

左丁山